2018年3月9日 星期五

住屋問題真正核心(6)

說到公營房屋制度是住屋問題惡化元凶,另一體現在:租務市場受到壓抑,形成租金居高不下。

觀乎世界各地城市,城市居民找棲身之處,基本是靠租屋,尤其是鬼子佬,大致都是如此。包括美國以至歐洲即法、德、意、荷等,皆極少公營房屋,惟其住屋問題,反沒香港般嚴峻。倘按港人一套看,歐美各城市住屋問題,該比香港更不堪才是。換言之,事實不是港人般想法。

即是說一有公營房屋制度,住屋問題就會惡化:公營房屋制度,非但不是解決住屋問題之途徑,反而是住屋問題之癥結

原理是如此:一般租務市場,是某單位業主放租出去,而此一業主,往往是僅擁有一、兩個單位。換言之,市場上會有很多業主收租賺錢。放租業主既如此多又無數,則競爭激烈下,租金最低限度,會貼近租客經濟能力。有了公營房屋制度則不同,蓋因「民不與官鬥」,民間力量本不足以與官府競爭,於是放租之人會大幅減少。而當供應一少,租金自大漲也。

正常而言租金上漲時,是會鼓勵更多業主把樓盤放租出去——收租也。如此一來競爭一到,產生壓抑作用,租金水平自會趨於合理。政府力量,就是破壞此一機制,擾亂了其生態。

也許朋友會問,沒公營房屋制度,草根階層住哪裡?筆者認為倘真是沒公共房屋,草根階層要睡街邊,則歐、美、日等各大城市,其住屋問題,該比香港更惡劣才是。那事實是否如此?再看目前公屋租金水平,對於草根階層,是否真正實惠?倘另設額外津貼制度協助此等人群,公營房屋制度價值,又從何而來也?乾脆直接發錢,予草根階層交租才是——拿建公屋之錢資助草根階層,草根階層即使租不上豪宅,隨便租一私人單位,也綽綽有餘。

一言蔽之,香港房屋政策,極需破舊立新。

2018年1月23日 星期二

住屋問題真正核心(5)

一連幾篇論述住屋問題,既然公營房屋制度是住屋問題惡化元凶,那有什麼替代政策?

筆者以前說過,正是住屋津貼

其實此一政策一點不難落實,就好像學生學費津貼一樣,設一制度審核申請家庭之背景,符合資格,就可發放。資助形式是現金,過戶到申請人帳戶就可,因之簡單易懂,毋須多言。申請人可靠此筆錢交租,不管租金多高。

倘兩者作對比,租金津貼制度明顯遠勝建公屋,蓋因建公屋需要覓地,建好後還需花錢、花資源管理屋村,既浪費公帑,又無助解決住屋需要,因要考慮到那些公屋,都是在「山卡啦」。直接貼錢予租戶,則沒此一煩惱,而且解決住屋效率,相對優勝得多。住戶收到錢,要住哪就可住哪。

現在公候輪侯時間,竟弄到如此長,解決辦法絕非多建公屋,皆因新建公屋已淪為遠水,不能救近火也。這些未上樓人士不是無瓦遮頭,只是要捱貴租而已。如此,則設租金津貼,這些人士就可直接受惠,尤其是對草根階層,明顯實際得多:倘要他們等上樓等到「頸都長埋」,大家會作何想?

既然如此簡單,少浪費公帑之餘,又能真正讓有需要之人受惠,社會上有識之士,竟無一想出此辦法,反而力主大建居屋——只可說,肉食者鄙,未能遠謀也。

2018年1月15日 星期一

住屋問題真正核心(4)

筆者以為公營房屋制度,是住屋問題惡化元凶。然建公屋尚未是最糟──居屋才是。

何也?公屋本質是租屋予人,而居屋,則是賣屋給住戶。一般情形下,草根階層尤其是最赤貧一群,不可能有能力買樓,哪怕樓價再低。如何解決住屋需要?租屋是也。不管公屋制度好壞,假定公屋制度無問題,多建公屋,才能讓草根階層受惠。倘只顧建居屋,就會把最赤貧一群排除——要他們睡街邊也

故以置業作主導去解決房屋問題,乃荒謬中之荒謬也!

綜觀香港房屋史,六、七十年代時只建公屋,對房屋問題之解決,反而好於後來大建居屋之時候。事實上倘把香港所有居屋轉作出租屋,公屋輪候時間,肯定大大縮短,豈會像現在般,越來越長,大破開埠以來紀錄?

筆者對公營房屋政策什麼看法,前文已述,然尚需加上一點:倘社會真的需政府建屋,房屋政策最惡劣者,正是居屋。當落實房屋政策時,前提是:要滿足大多數人住屋需要。如是者,公屋才是最合理。對大多數草根階層,即使只是買居屋,樓價也不便宜,且還要每月供款,大多草根階層,根本就沒穩定條件,每月供錢,且是為房子。

建公屋則不然:不管租金什麼水平,起碼對草根階層,尚能支付。當然租金太高就不好,但制訂租金時合理些就是,不影響公屋本質。居屋則無論訂價如何,住戶負擔,都會加重。

當居屋本質是如此無良,任何關心草根階層者,實不應支持大建居屋。

2018年1月5日 星期五

住屋問題真正核心(3)

一個地區要健康發展,需該區有其自己產業。何也?不但是就業機會如此簡單,倘該產業做得好,是會增加該區名聲,繼而強化居民歸屬感。

舉例有一種法國酒叫干邑,乃因其出自法國西南部小鎮——干邑。而干邑鎮經濟,就是圍繞著干邑酒,不但包括酒體,連帶酒樽、酒蓋之類。其他歐洲地區也有類似酒區,其產業結構,與干邑鎮雷同。

倘說釀酒廠牽涉到種葡萄,需設於郊區,其他工業也是,比如斯圖加特:此一德國城市本位於國家西南,何以出名?皆因平治也。一個平治,不但予斯圖加特人工作,且因平治創出價值,帶起斯圖加特名聲。至今一個平治商標,基本等同斯圖加特。又如法拉利,其總廠不過於意大利中北部一小鎮——呼曰馬拉內羅。試問有什麼問題?影響到其競爭力?不見得。相反因法拉利,整個鎮凝聚力,也相對強得多。

歐洲不少工廠、產業皆位於郊區,或三、四線城鎮。就算亞洲也有例子:神州有景德鎮,位處內陸江西省,以瓷器生產聞名;日本愛知縣有一豐田市,正是豐田汽車所在;韓國東部海岸有浦項鎮,有浦項船廠。

然換轉回香港,就是缺少如此衛星城市,莫說不如干邑鎮、斯圖加特、馬拉內羅,也不如浦項、愛知縣,以至景德鎮。北區為例子:朋友能舉出粉嶺、上水有何知名企業?沒有,因統統是住宅區。因之不但就業機會缺缺,北區居民對於自己居住地,也無自豪感可言。其他衛星城市,情形也雷同,比如馬鞍山——有人說在海邊找石頭砌一個心形,那就生出歸屬感,在筆者看來,無稽之談而已。

倘北區、馬鞍山,以至其他,有類似平治、干邑之類企業,帶動整區經濟,則地區,才談得上歸屬感。